新泽西房产经纪人 Roger Zhao
年轻人盼房价崩，屋主怕资产缩水，美国房市正陷入一场难解的世代拉锯战
新泽西房产经纪人 Roger Zhao
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《华尔街日报》20 日一篇分析指出，美国房地产市场正陷入一场难以化解的世代拉锯战：一边是被高房价挤出市场的年轻人，期待房价回落；另一边则是已经拥有房产的屋主，担忧资产贬值侵蚀财富。在两方利益正面冲突的情况下，即便政策制定者提出看似“友善购屋族”的方案，也难以真正撼动残酷的房市现实。
报道指出，延长至 50 年的房贷、调降利率等政策构想，表面上确实能降低每月还款压力，但并未触及住房危机的核心问题——长期供给不足。一旦需求被刺激、供给却无法同步增加，房价反而可能被进一步推高。
美国企业研究所（AEI）住房研究中心就警告，如果房贷利率降至 4.5%，但新屋供给没有明显增加，未来三年房价仍可能再上涨三分之一。换句话说，便宜的贷款，并不一定换来可负担的房子。
针对“把大型租屋公司赶出市场”的呼声，相关研究数据同样泼了冷水。约翰·伯恩斯研究调查公司指出，虽然华尔街投资机构在亚特兰大、纳什维尔等城市的持有比例较高，但从全国范围来看，这类机构仅占房屋总量约 1%。即便全面退出，也难以从根本上扭转供需失衡的整体局面。
房地产资讯网站 Realtor.com 则从数据推算，若要让美国购屋负担能力回到 2019 年水平，理论上只有三条路，但每一条都困难重重。
第一种情况，是家庭收入大幅成长。在房价与利率维持现状的前提下，美国家庭收入中位数需成长 56%，达到约 13.2 万美元，才能让住房支出回到收入约两成的合理区间。即便工资成长速度高于房价，这样的目标也至少需要十年才能实现。
第二种情况，是房贷利率回落到约 2.65%。然而，除非出现严重经济衰退，否则几乎不可能重现超低利率环境。更讽刺的是，在供给不足的前提下降息，低利率很可能再次被“吃进”房价之中，反而让房子变得更贵。
第三条路则最直接——房价下跌 35%。但这意味着大量屋主资产缩水，可能冲击消费、金融体系与整体经济，也正是政策制定者最不愿触碰的选项。
分析认为，政府迟迟不敢对房价“泼冷水”，正是因为房市与整体经济高度绑定，牵一发而动全身。即使白宫提出一些在舆论上获得掌声的住房政策构想，短期声量不小，却难以改变现实：美国房市依然是一场零和游戏。
更大的结构性难题在于，住房供给的关键政策掌握在地方政府手中。全美超过 3.3 万个地方政府各自制定土地使用与分区法规（zoning laws），要推动全国一致的改革，无论在政治或执行层面，难度都极高。
在年轻世代买不起房、既有屋主不愿房价下跌的拉扯之下，美国住房问题仍看不到简单解方。短期政策或许能赢得掌声，却难以打破供需失衡的根本矛盾，这场世代之间的房市角力，恐怕还将持续多年。www.meifang8.com
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《华尔街日报》20 日一篇分析指出，美国房地产市场正陷入一场难以化解的世代拉锯战：一边是被高房价挤出市场的年轻人，期待房价回落；另一边则是已经拥有房产的屋主，担忧资产贬值侵蚀财富。在两方利益正面冲突的情况下，即便政策制定者提出看似“友善购屋族”的方案，也难以真正撼动残酷的房市现实。
报道指出，延长至 50 年的房贷、调降利率等政策构想，表面上确实能降低每月还款压力，但并未触及住房危机的核心问题——长期供给不足。一旦需求被刺激、供给却无法同步增加，房价反而可能被进一步推高。
美国企业研究所（AEI）住房研究中心就警告，如果房贷利率降至 4.5%，但新屋供给没有明显增加，未来三年房价仍可能再上涨三分之一。换句话说，便宜的贷款，并不一定换来可负担的房子。
针对“把大型租屋公司赶出市场”的呼声，相关研究数据同样泼了冷水。约翰·伯恩斯研究调查公司指出，虽然华尔街投资机构在亚特兰大、纳什维尔等城市的持有比例较高，但从全国范围来看，这类机构仅占房屋总量约 1%。即便全面退出，也难以从根本上扭转供需失衡的整体局面。
房地产资讯网站 Realtor.com 则从数据推算，若要让美国购屋负担能力回到 2019 年水平，理论上只有三条路，但每一条都困难重重。
第一种情况，是家庭收入大幅成长。在房价与利率维持现状的前提下，美国家庭收入中位数需成长 56%，达到约 13.2 万美元，才能让住房支出回到收入约两成的合理区间。即便工资成长速度高于房价，这样的目标也至少需要十年才能实现。
第二种情况，是房贷利率回落到约 2.65%。然而，除非出现严重经济衰退，否则几乎不可能重现超低利率环境。更讽刺的是，在供给不足的前提下降息，低利率很可能再次被“吃进”房价之中，反而让房子变得更贵。
第三条路则最直接——房价下跌 35%。但这意味着大量屋主资产缩水，可能冲击消费、金融体系与整体经济，也正是政策制定者最不愿触碰的选项。
分析认为，政府迟迟不敢对房价“泼冷水”，正是因为房市与整体经济高度绑定，牵一发而动全身。即使白宫提出一些在舆论上获得掌声的住房政策构想，短期声量不小，却难以改变现实：美国房市依然是一场零和游戏。
更大的结构性难题在于，住房供给的关键政策掌握在地方政府手中。全美超过 3.3 万个地方政府各自制定土地使用与分区法规（zoning laws），要推动全国一致的改革，无论在政治或执行层面，难度都极高。
在年轻世代买不起房、既有屋主不愿房价下跌的拉扯之下，美国住房问题仍看不到简单解方。短期政策或许能赢得掌声，却难以打破供需失衡的根本矛盾，这场世代之间的房市角力，恐怕还将持续多年。www.meifang8.com
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